재건축, 현 정책기조와 미래방향

과거 부동산정책 실패 대안으로 현 정부는 작년 8.16과 금년 초 1.3 주택공급확대와 규제완화대책을 발표했고, 서울시와 기초단체들도 이에 따라 주거정비사업 관련 각종 지원방안을 시행 중이다.

정부 정책의 큰 틀은 5년간 민간주도로 270만호(서울 50만호) 공급확대 목표로 도심 노후 주거재생과 1, 3기 신도시 재정비 등 신속추진에 중점을 두고 있지만 규제완화 정도가 소규모로 미약하고, 고금리와 물가상승의 영향은 거래단절 및 가격하락 등으로 이어져 공급 추진동력이 부진하다.

서울시의 경우도 신속통합기획 및 소규모 재건축과 모아타운 등 공급 확대 정책을 속행하며 시공사 조기 선정 및 금융지원, 절차 완화 등 노력은 계속하고 있다. 그러나 기반시설 및 임대주택확대와 공공지원 저조 등의 문제들이 현장 주민 의사와는 상반된 엇박자로 사업 진척이 늦다.

특히, 정부와 서울시는 1.3 규제완화대책과 신통기획, 역세권 활성화, 모아타운 건립 등으로 공급 확대 정책을 펴고 있지만 토지거래 허가제와 전매제한, 대출 등 규제 완화 정도가 미약하며, 강남권 제외와 난개발 등 각종 민원으로 정비사업추진이 매우 어려운 실정이다.

더구나 재건축이득환수, 구역해제, 각종 세제 등 주거재생 관련 많은 규제완화 법령들이 국회에서 표류하고 있어 더욱 어렵게 하고 있다.

이러한 난제들로 인해서 일부 지역 조합원들은 부동산시장이 호전되고 규제완화에 대한 정책 기조가 더 바뀐 후에 정비사업을 다시 추진하자는 의견들이 조심스럽게 나오고 있다.

그러나 이미 물리적 기능이 극히 불량한 노후 재건축, 재개발, 정비사업은 균열 등 구조안전 및 누수와 주차, 녹물 등 주거환경개선이 급하다. 또한 수백, 수천명이 함께 진행하는 사업으로 주민동의 및 관련 법령에 따른 진행 절차상 5~10년씩 장기간이 소요되는 사업이다.

결국, 이러한 노후 재건축사업의 특성상 중단했다가 재가동할 경우에는 조합 내부 정비와 재준비기간 및 매몰비 등 사업비용 증가 외에도 크고 작은 많은 문제들이 발생되어 사업은 계속 표류하며 늦어질 것이다.

또한, 부동산 중 주택시장은 금리나 물가 등 거시경제적 영향에 따라서 늘 변해왔고, 40년간 장기변화를 봐도 금융위기나 대량 공급 외에는 물가 변동에 따라 꾸준히 상승해왔다.

아울러 재건축 정비사업은 민간 주도라고 하지만 공공의 행정협조가 절대로 필요한 사업의 특성상 현재처럼 공급 확대와 규제 완화 정책 기조가 뚜렷한 좋은 시가를 최대한 활용해야 할 것이다.

그래서 진행이 빨라야 제일 바른 재건축이라는 항간의 명언처럼 늦추지 말고 지금 계속 진행하는 것이 지극히 타당하다고 사료된다.