노후 주거정비, 물들 때 배 띄우자!

부동산 가격안정 및 주거 난민과 노후 주거단지 국민들의 부푼 기대와 여망 속에 정부는 초기 8.16과 작년 1.3 그리고 올해 1.10 대책에 이어서 최근 8.8 부동산 대책을 발표했다.

허구성 숫자 대안에 그쳐 많은 국민에게 공분을 샀던 과거 실패를 거울삼아 발표한 이번 대책이 과연 현장 현실을 얼마나 반영시켰고, 실제 선호지 주택공급 확대로 이어져 부동산 가격 안정과 공급 촉진이 동시 연착륙될지 전문적 판단과 함께 미래 방향을 중심으로 대안을 제언해 보고자 한다.

많은 부동산 중 집값은 국민 삶에 직접 연관되며 비중도 커서 정부 정책 개입이 필연적이며, 상황에 따라 규제와 활성화를 반복해 오는 것은 충분히 인정된다.

그러나 과거 숱한 정책들은 폭등한 가격 안정만을 위한 근시안적 사고로 법 제도와 세제를 앞세운 강력한 규제로 주택공급을 옥죄였기에 가격 안정 실패는 계속 반복되었다.

이에 현 정부는 임기 내 270만호(서울 50만) 공급 목표를 세우고 야심차게 발표를 했지만 과연 현실적으로 가능한 일인가? 여윳돈으로 낡은 집을 재건축하는 국민이 얼마나 될까. 고금리와 공사원가의 큰 폭 인상은 사업성 저하로 주거정비사업들이 계속 표류해왔고 금융대출 공포와 거래감소로 인해서 가격이 일시에 조정 과정을 거쳤지만 공급 없는 시장은 재상승이 이어지고 있다.

그래서 시급히 발표한 금번 8.8대책의 핵심 내용은 신도시 포함 도심지 주거재생 정비사업 분야로 사업성을 높여 줘서라도 공급량을 늘려가겠다는 현장 위주의 정책적 고뇌가 담겨있으니 이번 대책에 편승하는 것은 노후 정비사업 진행에 절호의 찬스요. 오랜만의 좋은 기회다.

정책이 우려하는 집값 폭등 및 변화와 특성을 보면 교통, 교육 등 여러 변수와 수요공급 불균형 그리고 사회 경제적 요인이며 강남, 서울, 수도, 전국을 향해 권역별로 파급되는 불변의 특성이 있다.

그러나 핵심지 주거재생정비사업을 강력 규제한 결과 수년 전부터 들려온 공급 부족, 가격 재상승의 경고음이 계속 울렸지만 대책으로 용적률, 빈 땅, GB 해제, 신도시 건설을 말로만 앞세운 결과 숱한 민원과 가격에 내성만 키웠을 뿐 늘 목표 부진으로 주거 난민은 괴로웠다.

과거 실패를 발판 삼은 이번 대책의 주요 내용을 보면 ▲임대주택의 제도개선 ▲조합동의율, 전자투표, 통합심의 등 기간 단축 ▲공공지원 확대 ▲용적률, 높이, 녹지 법률 완화 등 늘 미약했던 사업성 증가가 핵심으로 현재 표류 중인 주거 정비사업 분야에는 큰 활력소가 될 것이다.

이같이 도심지 재건축, 재개발에 초점을 두고 사업성까지 전폭 개선해 준 적이 있었던가. 돌이켜보면 한강 르네상스나 지구단위계획 같은 불리했던 당시 제도를 받아들이면서 정책적 기회를 잘 활용했던 이촌동 렉스A 재건축이나 개포 및 반포 원밸리와 리버파크, 대치팰리스 단지 등은 인근에 비해서 건설비용, 거래가격, 주거환경 면에서 그래도 성공사례로 평가된다.

재론하지만 사업 이득마저 세심하게 배려해 준 현실적 대책임을 감안하고 장기 간 집값 변천을 봐도 대량 공급이나 IMF 같은 시대적 상황으로 일시 조정기 외는 경제나 물가에 따라 계속 상승해 온 점 등을 볼 때 결국은 이번이 주거 정비사업 분야는 호기가 분명하므로 물들어 올 때 배를 띄워야만 후환이 없을 것이다.

물론 이번 지원 대책들이 본격 시행되려면 현존 규제 박스를 초월하여 법 개정 및 제도개선과 인가기관들의 신속한 협조가 관건이다.

와중에도 다행인 것은 주거안정이라는 사회적 분위기가 고조됨에 따라 정치권도 여야가 공감했고, 상명하복의 행정체계 개선 등에 힘입어 긍정적 낭보들이 곧 전해올 것으로 다시 어렵고 늦기 전에 노후 주거정비사업에 박차를 가해야 할 것이다.